俄优质仓储三季度成交 253 万平米：同比增 4.1 倍，创有统计以来第三高
253 万平方米，一个季度，是去年同期的 4.1 倍。
同一时间，莫斯科地区的仓储空置率爬到 7.7%，2018 年以来最高；平均租金环比下跌 4%，全年新增供应将达 220 万平方米，创下区域纪录。
成交创历史第三高，市场却在转冷。两个信号同时成立，这才是 2026 年俄罗斯仓储市场真正值得看的地方。
按俄物流地产咨询机构的汇总口径，2026 年三季度全俄优质仓储物流地产成交 253 万平方米，较 2025 年同期的 61.8 万平方米增长 4.1 倍，较二季度的 77.9 万平方米增长 3.2 倍。前九个月累计成交 370 万平方米，同比增长 85%。
把三个季度拆开看，曲线更陡。一季度全国需求只有 40.91 万平方米，同比下滑 58%，是五年来的最低点；二季度回到 77.9 万平方米；三季度直接拉到 253 万平方米。
一、253 万平米是谁签的
需求不是均匀恢复的，是一笔一笔大单堆出来的。
NF Group 的统计显示，仅莫斯科大区三季度就成交 83.69 万平方米，比整个上半年的总和还多 42.8%。Remain 与 IBC Real Estate 给出了接近的数字，IBC 的口径是同比增长 3 倍。
区域分布上，汇总口径的答案是莫斯科地区约占一半，圣彼得堡及列宁格勒州约 12%，其余四成落在地方城市。但 NF Group 单独统计的莫斯科大区只有 83.69 万平方米，约占全俄三分之一。两个口径差了十几个百分点，读数字时得留个心眼。
单笔面积在缩小。Bright Rich 的数据显示，一季度平均单笔成交从去年同期的 1.14 万平方米降到 8200 平方米，缩了 28%；10 至 15 万平方米的大单同比少了 76%。
二、从平台仓搬回自己仓
谁在扫货？答案和两年前不一样。
咨询机构的说法是电商大卖家活跃度回升，加上上半年被压制的需求集中释放。更具体的变化发生在租户结构里：一部分卖家正在从平台仓搬出来，租自己的面积。
动机不难理解。平台仓的仓储费、履约罚则和入仓限制都在收紧，订单一波动，库存就成了负担。自建仓虽然重，但调拨自由。
另一种做法是把一个大仓拆成三四个小仓。IBC Real Estate 的观察是，企业宁愿分散布局，也不愿把货押在单一节点；还有一部分干脆把物流整体外包给 3PL，由后者扩容量。Ashtons 的估算称，电商与平台方合计占莫斯科地区租赁量的 34% 至 38%，每年还在以 2 到 3 个百分点上升。
三、空置率给出的反向信号
成交火爆的另一面，是供给跑得比需求快。
CORE.XP 的数据显示，2026 年二季度莫斯科地区仓储空置率升至 7.7%，可用面积约 180 万平方米；上半年新增供应 100 万平方米，同比翻倍，创历史新高。二季度交付的 52.5 万平方米里，42% 在完工时仍然空着。
租金已经转向。二季度莫斯科地区平均租金环比下降 4%，至每平方米每年 10,023 卢布。这轮下调发生在连续三年的上涨之后。
全年看，莫斯科地区新增供应预计达 220 万平方米，空置率可能进一步升到 8% 至 9%。Nikoliers 的判断更保守：2026 至 2027 年全俄年需求 400 万至 460 万平方米，比 2023 至 2024 年的峰值低 20% 至 30%。
所以 253 万平方米并不意味市场重回扩张，更像是被压了一年的需求找了个窗口集中签约。真正的考验是四季度和 2027 年，交付量能不能被消化。
四、无人机改写了选址逻辑
还有一个变量，两年前的报告里根本没有。
Ozon 在 2026 年三季度财报中，就 11 处物流设施遭无人机袭击计提了 301 亿卢布损失准备，覆盖待售商品损毁、设备报废与修复费用。起点是 8 月 22 日萨马拉州恰帕耶夫斯克的仓库起火，随后奥伦堡、罗斯托夫、别尔哥罗德、萨拉托夫的物流中心相继受波及。
保险先涨。IBC 与 NF Group 的反馈是，仓库保险费率因空袭风险上涨了数倍，部分项目续保都要重新谈。造价也在涨——采用混凝土顶棚的物流园，建造成本比常规方案高 20% 至 30%。
选址偏好在变。莫斯科环城公路以内、靠近机场的贵地段更抢手；伏尔加沿线与南部边境的仓，风险溢价被重新定价。
投资端同样是冷热不均。Nikoliers 统计，前九个月全俄商业地产与土地投资 8400 亿卢布，同比微降 1%；仓储板块成交 1230 亿卢布、同比翻倍，但其中约 86% 来自 Raven Russia 被拍卖的资产包——约 200 万平方米，成交价 472 亿卢布。压力交易占到总投资的 27.2%，这部分算不上景气。
五、卖家要重排的三件事
对在俄布局海外仓的卖家，2026 年四季度的关键词不是抢仓，是结构。
第一，租金下行是窗口，但只对位置好的仓成立。空置率上升集中在新建项目与偏远节点，莫斯科城内和机场周边的优质面积依然紧。谈合同时把免租期、递增条款、提前退租权一起谈，比单纯压单价更实际。
第二，仓网要按风险分区，不是按运费分区。核心爆款拆到两到三个区域仓，高货值 SKU 往乌拉尔以东放，欧洲部分靠远程仓接单。单仓、单点、大库存的做法，在 2026 年已经不合算。
第三，保险必须进成本模型。平台替卖家承担的那部分在收窄，Ozon 已联合险企推出针对无人机袭击的险种，但费率跳涨、理赔看保单生效时间。没保险的库存，出事基本自担。
俄罗斯仓储市场正在经历一次罕见的分裂：成交量在涨，租金在跌，风险在重新定价。等到 2027 年新增供应消化完，答案才会真正浮出水面。
参考资料
- NF Group：《Московский складской рынок вырос на 42,8% в III квартале 2026》
- IBC Real Estate：《Итоги III квартала 2026 на рынке складской недвижимости》
- CORE.XP：《Рынок складской недвижимости Московского региона, II квартал 2026》
- Nikoliers：《Прогноз спроса на складскую недвижимость России на 2026–2027 годы》
- Bright Rich | CORFAC International：《Спрос на склады в России стал минимальным за пять лет》
- Ozon：《Финансовые результаты за III квартал 2026 года》
- The Moscow Times：《В России на треть рухнули инвестиции в недвижимость》
- Ashtons International Realty：《The Moscow Region Warehouse Real Estate Market in Early 2026》