京东产发签约阿联酋 Gargash Prime：约 25 万平方米物流园，建中东区域分拨枢纽
深圳，一场由迪拜商会主办的商业论坛上，京东产发签下了它在中东规模最大的一块物流用地。
10 月 13 日，京东集团旗下基础设施投资与资产管理平台京东产发，与阿联酋投资控股企业 Gargash Prime 在「迪拜商业论坛·中国」期间签署谅解备忘录，双方将成立合资企业，在迪拜开发约 25 万平方米（约 250 万平方英尺）的物流设施，定位为辐射中东的区域级分拨与履约枢纽。10 月 15 日，双方正式对外发布。
签约由迪拜商会主席兼 CEO Mohammad Ali Rashed Lootah 见证。京东产发 CEO 陈若煜（Carl Chen）、Gargash Prime 创始人 Shehab Gargash、Gargash Prime 首席战略官 Walid Hizaoui、京东集团中东区 CEO 郭峰（Feng Guo）均有公开表态。
25 万平方米，这个数字在京东的中东版图里意味着一次翻倍。但对做中东市场的跨境卖家，更实际的问题是：它什么时候能用，以及用起来要花多少钱。
一、签的是 MoU，不是正式合同
这是本篇最需要先说清楚的一点。
京东产发官方博客与阿联酋通讯社（WAM）的表述都是「签署谅解备忘录（MoU）」，双方将投资成立合资公司共同开发。中文通稿中有「战略合作协议」的说法，指向的是同一份文件。
MoU 的性质是框架性文件，通常不具法律约束力。京东产发官方博客没有披露投资金额、股权比例、建设时间表与预计投用时间；中国驻阿联酋大使馆经济商务处转述的阿通社报道同样只提到面积、定位与合资形式。
有阿联酋媒体报道称，Gargash Prime 计划为该项目投入超过 5 亿迪拉姆（约合 1.36 亿美元），工程预计 2027 年启动、分两期实施。这个数字来自当地媒体，并非双方正式公告，引用时应当保留这个前提。
也就是说，目前能确认的只有三件事：地点在迪拜、土地约 25 万平方米、定位是区域分拨与履约枢纽。剩下的一切，都要等正式公告。
二、25 万平方米是土地面积，不是建筑面积
第二个容易被混用的口径。
京东产发官方博客的英文表述是「a 2.5 million square feet land（~250,000 sqm）」，明确写的是 land，即土地面积；见道网、中国驻阿联酋经商处的中文表述同样使用「占地约 25 万平方米」。有中文稿件换算成「约 268 万平方英尺」，与官方博客的 250 万平方英尺口径不一致，建议以后者为准。
土地面积与仓库建筑面积是两个数量级不同的概念。物流园的建筑面积通常取决于容积率、单层或多层、坡道仓还是多层仓，一般明显小于土地面积。因此，把这 25 万平方米理解成「可租仓储面积」会显著高估。
一个可比的参照是阿布扎比机场自由区项目：据行业媒体整理，京东产发与阿布扎比机场合作开发的是「建筑面积约 7 万平方米」，用的是建筑面积口径。两个数字放在一起，才能看出这次迪拜项目的体量。
三、京东产发在中东的四步棋
迪拜这一子不是孤立的。
2025 年 6 月，京东产发完成在迪拜杰贝阿里自由区的首个物流设施收购，面积超过 1 万平方米，交由京东物流运营，为一家大型中国电子科技企业提供海外仓储服务，公开数据称出库及时率超过 99.9%。同年 9 月，它又收购了杰贝阿里自由区的第二处物流资产。
2025 年 7 月，京东产发与阿布扎比机场签约，计划在机场自由区开发约 7 万平方米的智能物流中心，这是它在中东的首个自建开发项目。
2026 年 9 月底，位于阿布扎比哈利法经济区（KEZAD）的智能物流枢纽完成土地交割，规划总面积约 15 万平方米，紧邻哈利法港，预计 2028 年起投入运营，建成后预计创造约 1000 个直接就业岗位。
2026 年 8 月 30 日，位于沙特吉达 Oasis 工业园区的智慧物流枢纽正式动工，与沙特工业城市和技术区管理局（MODON）战略合作，预计 2027 年 9 月投入运营。更早之前，京东产发还与 MODON 签署备忘录，计划在利雅得、吉达、达曼等工业城市合作开发和管理总面积约 200 万平方米的工业及物流资产。
叠加本次迪拜的 25 万平方米，京东产发在中东已持有及在建、规划的物流基础设施总面积超过 65 万平方米。京东产发在全球管理超过 300 个基础设施资产，总建筑面积超 2800 万平方米，资产管理规模超过 160 亿美元。
四、迪拜的仓，正在变成卖方市场
为什么是现在，为什么是迪拜？
据行业媒体整理引述的 Knight Frank 数据，2026 年上半年迪拜工业与物流空间的新增需求达到 1230 万平方英尺，同比增长 7%；迪拜工业城的仓库租金同比上涨 32%，达到每平方英尺 58 迪拉姆；迪拜南城租金上涨 25%，升至每平方英尺 45 至 55 迪拉姆。
结构性变化更值得注意：寻求 10 万平方英尺以上大面积设施的租户占比，从 2025 年下半年的 7.8% 跃升至 2026 年上半年的 27%。大租户在抢大面积高标仓，而海湾本地开发商提供的多为基础平库，自动化往往是可选项、预算吃紧时第一个被砍。
同一批整理数据还提到，阿联酋仓库自动化市场规模约 12.8 亿迪拉姆，预计年复合增长率 16.9%，高于仓储租金本身的涨幅——仓库的「软件升级」跑得比「硬件建设」更快。
五、对做中东的卖家意味着什么
先说好消息：本地履约与退货仓的选项在增多。
过去做中东，卖家通常只有两条路：从国内直发，时效长、退换货几乎做不了；或者租本地第三方仓，标准和系统对接要自己谈。京东产发这类高标仓进来了，意味着多了一类「从规划阶段就把自动化当标配」的选项——自动分拣、WMS、库存可视化这些原本要自己搭的能力，可能直接打包进租金。
再说风险。第一，MoU 到实际投用之间通常还有很长的周期，迪拜项目官方未公布投用时间，最近可对标的是吉达项目预计 2027 年 9 月运营、阿布扎比 KEZAD 预计 2028 年。做 2027 年的中东备货计划时，不宜把迪拜这一项算进去。
第二，成本未必便宜。迪拜工业城租金同比涨 32%，高标仓的定价本来就高于平库，自动化服务的部分是省人力还是加租金，要按自己的单量算。
第三，本地合规门槛。阿联酋对仓储自动化设备有 ESMA 认证等强制要求，认证周期通常数月；这类项目也普遍要求供应商具备本地运维能力。想跟着做配套服务的企业，前置投入不小。
京东产发方面表示，项目契合阿联酋经济多元化方向，并对接「迪拜经济议程 D33」。Gargash Prime 则是一家扎根阿联酋逾百年的家族控股企业，业务涉及汽车、金融、投资与地产，这次合作是它把地产野心转成物流基建资产的落子。
所以，这 25 万平方米真正值得跟踪的，不是签约本身，而是它落成之后第一个入驻的跨境卖家是谁——到那时，中东本地履约的成本账才会有第一个真实样本。
六、参考资料
- JD Corporate Blog：《Gargash Prime and JINGDONG Property Sign Joint Venture to Develop a 2.5 Mn. Sq. Ft. Land for a Dubai Logistics Facility in the UAE》
- 中华人民共和国驻阿拉伯联合酋长国大使馆经济商务处：《Gargash Prime 与京东产发将在迪拜合作开发物流设施》
- 京东产发官方微信：《京东产发与 Gargash Prime 签署战略合作协议 建设中东区域物流枢纽》
- 见道网：《京东产发携手 Gargash Prime 共建迪拜中东物流枢纽》
- 亿邦动力：《10 月 19 日电商早报：小红书双 11 商家 GMV 最高涨 5 倍；亚马逊收紧 NWD 品牌限售》
- 出海焦点：《京东产发与阿联酋 Gargash Prime 签约！25 万平方米迪拜物流枢纽落子》